月付多515元的那個0.1個百分點：房貸利率從2.290%到2.321%，先動的是購屋族的現金流表

央行沒有升息，房貸利率卻在上行。這組看似矛盾的數字，是理解這波房貸成本變化的起點。

依中央銀行五大銀行新承做放款統計，五大銀行（臺銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承做購屋貸款平均利率在2026年7月為2.290%，8月升至2.321%，單月上升0.031個百分點。同一份8月統計顯示，五大銀行新承做放款整體平均利率也從7月的2.167%升至2.187%。而央行9月17日理監事聯席會議決議維持重貼現率年息2%不變，但決議文字同時記錄近月長短期市場利率走升。

政策利率不動、市場利率走升、銀行報價上調，三條線各自獨立，這正是需要拆開看的地方。

政策利率與房貸報價為什麼會脫鉤

重貼現率2%是央行訂價的底部工具，實際房貸利率由「指標利率加銀行加碼」構成。銀行加碼反映的是資金成本、授信風險與資本佔用，當金融業拆款與發債成本走高，即使政策利率按兵不動，銀行仍可能透過調整新增承做的報價把成本轉出去。

這也是為什麼2.321%這個數字只能當市場參考基準，個別申貸戶的條件會依信用、所得、擔保品與成數在平均數上下浮動。央行信用管制規範貸款成數上限，銀行再按個案鑑價與授信決定最終核貸金額。

1,000萬元、30年期的利率敏感度

把數字代入本息平均攤還、不計費用的固定利率試算，利率變動的傳導相當直接：

本金1,000萬元、30年期，年利率2.321%時月付約38,588元；利率升至2.5%，月付約39,512元；以3%做壓力測試，月付約42,160元。2.321%與3%兩個情境每月相差約3,572元，360期累計本息差約128萬元。

更貼近目前環境的微調同樣值得算：利率從2.321%上調0.1個百分點到2.421%，月付增加約515元。單月515元看來不大，但拉到360期就是約18.5萬元的利息增量，而且這是在浮動利率架構下，指標利率每一段重訂價週期都可能重新計算的數字。這也是我們先前在殖利率變動對家庭現金流表的壓力測試中反覆強調的邏輯：利率風險最終都會落到某張月付表上。

自備款與可負擔上限的重算步驟

利率上行不改變房價，但會壓縮同一筆月付能力對應的本金。實務上的重算順序：

先向銀行確認五項參數：目前適用利率、利率是否機動、有無寬限期、貸款年限、預估鑑價與核貸成數。再設定每月可承受的房貸上限，反推可負擔本金；反推時應預留管理費、稅費、修繕與日常家計，不宜把所得全額押在月付上。

自備款的計算同樣有兩層：成交價扣除預估核貸金額只是底線，還要另留交易規費、代書與稅金，以及鑑價低於成交價時的差額。沿用舊報價或只看廣告上的最低起跳利率，是這個環節最常見的誤差來源。寬限期的使用則會改變整條攤還曲線，相關的月付跳升結構可參考我們先前分析的房貸寬限期收緊後的月付結構帳。

誰受惠、誰承壓

對銀行而言，新承做利率上調是資金成本的回收機制，反映在新增房貸部位的毛利空間；但這筆帳要對照央行9月的信用管制框架看，成數受限下新增承做量能否放大，才是營收端的變數。對既有房貸戶，浮動利率契約會在重訂價日反映指標利率的變化，月付隨之調整。承壓最明確的是換屋與首購族：在所得不變的前提下，可負擔本金被利率壓縮，等於自備款門檻被動提高。

0.031個百分點的月增幅度本身不大，方向卻值得追蹤。五大銀行新承做利率是市場報價的領先觀察欄位，若資金成本持續走高，2.321%不會是這條曲線的終點；購屋決策的試算基準，也應該用當下可取得的報價重算，而非去年的舊數字。